Hoe word landbougrond se waarde bepaal?

Grondpryse is gereeld ’n onderwerp wat gedebatteer word. Verskeie fak­tore speel ’n rol in die prys van grond, met emosie as een só ’n faktor wat die syfers taamlik skeef kan trek. Verskillende metodes om grond te waardeer het verskillende sterk punte en uitdagings.
Eerstens kan die markwaarde van grond bepaal word, tweedens die landbouwaarde en derdens die realis­tiese markwaarde.

Grondpryse sal altyd deur vraag en aanbod gedryf word – in goeie landboujare sal pryse beduidend styg, teenoor droë jare waar pryse sal stabiliseer of daal.

Markwaarde
Grond se markwaarde word bepaal deur na soortgelyke transaksies in die mark te gaan soek en dan die grond teen hierdie transaksies te waardeer. Die grootste uitdaging met dié metode is dat daar relatief min transaksies in die distrik kan plaasvind wat gevolglik die prys vir die gebied kan skeeftrek.

Emosie en persepsies kan ook ’n groot rol speel. Indien ’n mynmaatskappy ’n steenkoolmyn op jou grond wil begin, gaan jy vir seker nie die eerste beste prys aanvaar nie. As jy langs die myn moet aanhou boer, gaan dit moontlik jou grondwaarde negatief beïnvloed omdat niemand anders daar wil boer nie. Dit beteken egter nie dat alle grond in die distrik nou dieselfde waarde het nie.

Die Wes-Vrystaat is bekend vir sy watertafelgronde, maar alle gronde daar het nie noodwendig ’n hoë potensiaal nie. ’n Te vlak of te diep watertafel is albei negatief vir opbrengs, maar Jan Publiek kan jou dalk probeer wysmaak dat die hele Wes-Vrystaat hoëpotensiaallande het. ’n Koper van buite sonder genoegsame kennis kan maklik ’n kat in die sak koop. Dit wil voorkom asof hierdie metode meer verkeerd as reg kan wees.

Landbou- of produktiewe waarde
Die landbouwaarde, ook genoem die produktiewe waarde, is ’n metode waar die produksiepotensiaal van die plaas bepaal word en dan deur ’n kapitali­sasiekoers gedeel word om die plaaswaarde te bepaal. Dié metode moet gereeld aangepas word om te bepaal wat ’n mens vir die grond kan betaal. Indien die grond gekoop word om uit te brei, moet die ekstra benodigde kapitaal asook lewenskoste wat uit die een­heid moet kom, afgetrek word.

Met die berekening van die landbouwaarde is dit belangrik dat die boerdery of vertakking se netto boerdery-inkomste bereken word. Die netto boerdery-inkomste is die boerdery of vertakking se bruto produksiewaarde minus die direk toedeelbare veranderlike koste minus die oorhoofse koste, met uitsluiting van vergoeding aan bestuur, kapitaalrente en huur.

As die netto boerdery-inkomste deur die opbrengs­koers wat die boerdery op sy belegging in die grond verdien gedeel word, kan die grondprys vir die besigheid of vertakking bereken word. Hierdie berekende waarde is gewoonlik heelwat laer as die markwaarde van die grond.

Grond se waarde word nie net deur sy inkomstepotensiaal bepaal nie, maar ook deur sy beleggingswaarde. Al kan grond se waarde op kort termyn depresieer, sal dit altyd in waarde toeneem omdat daar nie meer grond gemaak kan word nie en die vraag na grond aan die styg is. Die styging in die vraag na grond moet grondpryse oor tyd laat styg. Die produktiewe waarde van grond neem nie hierdie aspek in ag nie.

Realistiese mark- of landbouwaarde
Die realistiese landbouwaarde van grond kan bereken word deur, net soos in die produktiewewaardeberekening, die produksievermoë van die grond te bepaal en dan die verwagte appresiasie by te tel. Dit kan gedoen word deur die netto boerdery-inkomste plus die waardeverhoging van die grondprys deur die opbrengskoers op die belegging te deel. So­doende word die realistiese landbouwaarde van die grond bereken.

Dit is sinvol om elke vertakking op die plaas se netto boerdery-inkomste per hektaar te bereken en dan ’n waarde vir die plaas te bepaal. As jy grond wil koop, bekom die grondkaarte, bepaal elke grondsoort se netto boerdery-inkomste, en bepaal só die realistiese landbouwaarde van die plaas.

Indien jy dalk die inligting van ’n armlengtetransaksie tussen twee produsente kan bekom, sal jy sien dat hierdie berekende, realistiese landbouwaarde en die realistiese markwaardesyfers byna ooreenstem. Onthou dat hierdie berekening nie die kapitaalbelegging in infrastruktuur insluit nie en dat dit nog bo-op die berekende grondwaardes geplaas moet word. Hierdie waardes sal tussen kopers verskil. Soms koop ’n produsent addisionele plase terwyl hy lankal ’n huis vir homself en sy voormanne het, wat meebring dat die huis op die grond niks werd is nie. ’n Ander produsent wat nog nie ’n huis het nie, sal bereid wees om vir dieselfde stuk grond ekstra vir die huis te betaal. Dit maak die waardes tussen twee kopers verskillend.

Jy as produsent moet die berekeningsmetode kies wat die beste by jou doelwitte pas. As dit oor eiendomsbelasting gaan, sal die landbou- of produktiewe waarde waarskynlik die beste werk. As die grond as sekuriteit aangebied word, moet die markwaarde bepaal word, maar om die waarde vir jou eie balansstaat te bepaal, moet die realistiese landbouwaarde bereken word. Hierdie syfer kan ook vir die bank aangebied word om te verhoed dat jy oorfinansier.

Vir meer inligting oor die waarde van landbougrond, kontak ’n landbou-ekonoom by een van die landboubesighede of vir Pietman Botha by 082 759 2991.